Iншi розділи
Всеукраїнський громадсько-політичний тижневик
Середа Квiтень 21, 2021

Шановні читачі! 15 червня 2018 року газеті "Демократична Україна"

(до жовтня 1991р. - "Радянська Україна") виповнилося 100 років!

 

П'ятниця, 25 Липень 2014 03:00

Випробування земельною орендою

Rate this item
(0 votes)

Май­же 80% зем­ле­влас­ни­ків ни­ні зда­ють свої паї в орен­ду. Це за­свід­чу­ють ре­зуль­та­ти со­ціо­ло­гіч­но­го до­слі­джен­ня про­ек­ту USAID «Аг­ро­Ін­вест». Не­що­дав­но в Ки­єві від­бу­ла­ся пре­зен­та­ція но­во­го до­слі­джен­ня про­ек­ту, при­свя­че­но­го ви­вчен­ню до­го­во­рів орен­ди зе­мель сіль­сько­гос­по­дар­сько­го при­зна­чен­ня. Пре­зен­та­ція прой­шла в рам­ках чер­го­во­го за­сі­дан­ня На­ціо­наль­но­го прес-клу­бу з аг­рар­них та зе­мель­них пи­тань.

 

Роз­мір оренд­них пла­те­жів
Популярність земельної оренди зумовлена багатьма об’єктивними причинами. Одна з них — землевласники здебільшого не мають достатніх коштів для налагодження власного сільгоспвиробництва.
Значна частка мешканців сільської місцевості — люди передпенсійного або пенсійного віку. І це друга вагома причина, яка грає на користь оренди.


Третя — в сільській місцевості спостерігається високий рівень безробіття. Отож оренда надає можливість власникам земельних паїв хоч якось виживати в нинішніх непростих економічних умовах.


Тож цілком слушне запитання — скільки землевласники в середньому заробляють на передачі кожного гектара в тимчасове користування? Соціологічне опитування показало, що ця сума перевищує 600 грн.
Фахівець з аграрної політики «АгроІнвесту» Олександр Муляр уточнює, що у кожному регіоні своя цінова орендна планка. Наприклад, у Полтавській області за кожен орендований гектар сільгоспвиробники сплачують землевласникам 1120 грн, а в Житомирській набагато менше — 308 грн.
Полтавщина лідирує і за розміром орендованого платежу за весь пай. Він тут сягає 4245 грн. Останню позицію за цим показником посідає Чернівецька область: плата за пай тут становить лише 786 грн, але це пов’язано і з тим, що на Буковині розміри паїв значно менші — в середньому трохи більше гектара.
Свою роль у відмінностях у платі за пай відіграють також родючість ґрунтів та конкуренція серед орендарів.


Тер­мін орен­ди зем­лі
Діапазон у термінах, на які земля сільськогосподарського призначення здається в оренду, значний. Він коливається від одного до 50 років. Такі можливості надає чинне земельне законодавство.
В основному землевласники (50,3%) передають свої паї в користування на незначний термін: 1–5 років. Така оренда називається короткостроковою.
Понад третини власників земельних ділянок (35,4%) віддають перевагу середньостроковій оренді. Її тривалість — 6–10 років.
Тільки 14,4% селян наважуються на довгострокову оренду, яка може сягати півстоліття. Такий термін більше влаштовує сільгоспвиробників. Він дає їм змогу планувати свою роботу на тривалу перспективу, вкладати більше інвестицій і мати від того суттєвіший зиск.
До певної міри довгострокова оренда є вигідною й для власників земельних паїв. Вона дозволяє запровадити сівозміну, яка є важливою умовою того, що орендована земля не виснажуватиметься тими, хто її обробляє, заради миттєвої наживи.
Зараз в Україні гостро дискутованим залишається питання щодо потреби встановлення на законодавчому рівні мінімального терміну оренди землі сільськогосподарського призначення. Деякі фахівці вважають, що він повинен становити 7 або близько 15 років. Заступник керівника «АгроІнвесту» Олександр Каліберда впевнений, що цього робити не варто: слід надати можливість землевласникам та орендарям спільно, з огляду на власні потреби, самим визначати тривалість оренди.
Селяни покладають великі надії на оренду землі, але це не означає, що всі вони справджуються. А все тому, що у сфері орендних відносин виникають численні проблеми.
Найчастіше землевласників не влаштовують умови договору оренди. Для багатьох із них вони не надто привабливі.
За інформацією Олександра Муляра, договірні умови не задовольняють 30,3% орендодавців. Ще 20,2% з них незадоволені несплатою орендної плати у повному обсязі, 14,1% — її повною несплатою.
Що важливо, у 9,5% договорів оренди землі приватної власності відповідальність сільгоспвиробників за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати зовсім не визначено. Ще у 69,9% договорів вона є мінімальною і становить 0,001–1%. Коли ж орендується земля державної власності, то така відповідальність набагато вища і може сягати 10–13% від суми за кожен день прострочення платежу.


Хит­ро­щі орен­да­рів
Землевласники двічі стають на граблі. Не так важливо, що це різні граблі, головне, що вони б’ють однаково боляче.
Перший раз землевласники потрапляють у халепу, коли укладають із сільгоспвиробниками договори оренди. А вдруге — коли продовжують термін їх дії.
У першому випадку орендарі часто хитрують, щоб виписати умови договору для максимального задоволення власних потреб. А в другому — щоб максимально зберегти за собою раніше отримані переваги.
Зробити це непросто, адже конкуренція на ринку оренди землі постійно зростає, тому доводиться вдаватися до порушення Закону «Про оренду землі».
Одна з його норм передбачає, що орендарі мусять повідомляти землевласників про свій намір продовжити термін договору оренди щонайменше за місяць до того, як він втратить свою чинність. Проте часто вони сповіщають про це в останню мить.
У підсумку землевласники позбавлені змоги ухвалити обґрунтоване рішення. Можливий інший варіант: вони не встигають повідомити орендарів про свою відмову надалі співпрацювати з ними. У першу чергу це стосується тих власників земельних ділянок, які мешкають далеко від них. І якщо така їх мовчанка триватиме понад місяць, то дія попереднього договору автоматично продовжується.


Рі­вень оренд­ної пла­ти
Як відомо, органами влади рекомендовано рівень орендної плати не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі. Проте орендарі не завжди орієнтуються на цей показник. Так, у 8,4% обстежених «АгроІнвестом» договорів оренди землі приватної власності він був нижчим.
«Це не є порушенням законодавства, але доводить, що орендарі пропонують дуже низьку ціну за використання землі і люди часто з цим погоджуються», — зауважив Олександр Муляр.
57,9% орендарів неухильно дотримуються урядової рекомендації щодо рівня орендної плати, а 33,7% виконують і навіть перевиконують цю умову, сплачуючи за землю більше від рекомендованих 3%.
Із землями державної власності ситуація складається гірше. У 37,4% договорів рівень орендної плати становить менше 3%. Однак цьому не слід дивуватися: держава завжди була і дотепер залишається не дуже ефективним землевласником, і результати дослідження «АгроІнвесту» ще раз це засвідчують.
Пе­ре­ва­ги та не­до­лі­ки на­тур­опла­ти
Здебільшого землевласники віддають перевагу натуральній оплаті за надану ними в оренду землю. «Це пов’язано з тим, що в кожного є господарство і люди хочуть, щоб з ними розраховувалися продукцією», — припустив Олександр Муляр.
Зрештою, натуроплата — це не нинішнє ноу-хау. В українських селах вона практикується вже давно.
Та от питання — чи хтось визначає ціну сільгосппродукції, якою розраховуються за орендовані гектари, і чи фіксується вона в договорах? А якщо хтось її визначає, то хто саме і на яких підставах?
У таких випадках годі покладатися на суд. Він нічим не зможе допомогти землевласникам. У кращому разі скаже, що в договорі оренди землі якісні показники не прописані і тому претензій до орендаря бути не може.


По­тре­ба в ти­по­вих дого­во­рах орен­ди зем­лі
Головний юридичний радник «АгроІнвесту» Павло Кулинич переконаний, що землевласники залишаються стороною, яка в орендних відносинах найменш захищена, бо вони переважно не мають юридичної освіти і можливостей захистити свої інтереси. Ось чому зазвичай підписують договори, які їм пропонують орендарі, не дуже вчитуючись у їхні положення.
Ситуацію може виправити запровадження типового договору, на який мають орієнтуватися орендарі. І такий є. Щоправда, цей стандартний договір не відповідає інтересам селян — власників земельних паїв.
Павло Кулинич пояснив, що при затвердженні типового договору оренди землі Кабінет Міністрів припустився грубої помилки. «Він затвердив типову форму договору оренди, яка стосується всіх існуючих 9 категорій земель. Але ж кожна з них виконує особливу роль у процесі суспільної діяльності і потребує особливого правового регулювання».
Отже, для кожного виду земель — сільськогосподарських угідь, рекреаційних земель, ділянок під забудову тощо, які передаються в оренду, потрібен індивідуальний набір договірних умов щодо їх орендного використання. А чинний типовий договір оренди землі не враховує зазначених відмінностей між сільськогосподарськими і несільськогосподарськими землями.
Допущену урядом помилку було помічено. І замість того, аби її виправити, ситуацію ще більше погіршили. Аграрне лобі, яке представляє інтереси великих орендарів, все зробило для того, щоб на ідеї про типовий договір було поставлено хрест.
Зокрема, Вищий адміністративний суд своїм рішенням від 13 червня 2013 року визнав, що типова форма договору оренди землі є необов’язковою.
Якщо стати на бік судової практики і скасувати типову форму договору оренди землі, зазначив Павло Кулинич, тоді до селянина орендар може приходити з одним аркушем паперу. У ньому не будуть детально прописані права та обов’язки сторін, умови, на яких землю передають в оренду, вимоги до її родючості та інші важливі нюанси. Відтак позиція орендодавця буде ще більше послаблена.


Ко­лек­тив­на дум­ка та до­го­во­ри орен­ди
Типовий договір не виключає індивідуальних договорів. Навпаки, він їх передбачає. Завдання полягає в іншому, щоб засадні положення типового договору були відображені в індивідуальних договорах.
Такої думки Павло Кулинич. І він же пропонує, як краще укладати індивідуальні договори. Головне, орендодавців не слід залишати сам на сам з орендарями. Важливо, щоб селяни-землевласники завжди відчували підтримку з боку своїх односельців, лідерів територіальних громад.
Механізм такої допомоги доволі простий. До певної міри він нагадує толоку. Щоправда, селянам разом доведеться зводити не житлові будинки чи якісь інші споруди, а радитися стосовно того, як краще оформляти договори оренди.
З цією метою територіальним громадам варто проводити щорічні конференції. Їх учасниками можуть стати не лише землевласники, яким уже ближчим часом належить укласти договори оренди, а й ті їх колеги, у яких така потреба виникне з часом.


Ута­єм­ни­че­на орен­да
За даними директора Ресурсного центру з прав на землю, президента Асоціації «Земельна спілка України» Андрія Кошиля, на сьогодні в Україні укладено 4,7 млн договорів оренди землі. «Але це винятково ті договори, які бачить держава».
Андрій Кошиль пояснив, що у даному разі йдеться винятково про договори, які пройшли державну реєстрацію. «Насправді у нас договорів оренди набагато більше. Це — договори, які укладені, але не зареєстровані. Вони існують лише як домовленості, досягнуті між власниками земельних часток (паїв) і виробниками сільськогосподарської продукції».
В Україні вже давно звикли до того, що значна частка власності, зокрема земельної, перебуває в тіні. Як і легалізована, вона працює і комусь забезпечує прибутки. Неважко здогадатися, що з цих коштів податки, навіть пільгові, якими користуються сільгоспвиробники, не сплачують.
В інших країнах ситуація відрізняється, у тому числі в тих, які з нами межують. Приміром, Андрій Кошиль послався на досвід Росії. Там, за його словами, можна побачити кількість земельних ділянок, зареєстрованих за кожним адміністративним утворенням.
«Ми тепер не знаємо, скільки земельних ділянок внесено до Земельного кадастру. Раніше називалася цифра у 17 млн із 25 млн наявних. Але ніхто не говорить, як ці показники змінилися сьогодні».
Андрій Кошиль також послався на досвід Німеччини, де у складі групи фахівців нещодавно знайомився з досвідом організації оренди земель та розпорядження землями сільськогосподарського призначення. Він, до речі, сказав: «Для нас було дивиною, що у них держава ніяк не опікується реєстрацією прав оренди. Оренда укладається між власником землі і тим, хто її обробляє».
Також, за словами Андрія Кошиля, в Німеччині відсутнє державне регулювання щодо захисту родючості землі. Це також залишається питанням, вирішенням якого займається винятково орендодавець.


Орен­да та ри­нок зем­лі
Оренда є доволі ефективним способом консолідації земель сільськогосподарського призначення, але вона не належить до числа надійних способів цієї консолідації. Адже відповідні договори за певних умов можна розірвати, зрештою, їх термін дії з часом закінчується.
На переконання партнера юридичної фірми «ОМП» Кирила Левтерова, при консолідації земель сільськогосподарського призначення краще покладатися на їх купівлю. Проте для цього в Україні має запрацювати земельний ринок, який водночас виконає іншу вельми важливу функцію, а саме — визначить ціну вітчизняним чорноземам.
Остання обставина важитиме багато і для оренди землі. Завдяки земельній ціні легше буде визначати й розмір орендної плати. Вона буде реальною, а не надуманою, яка все ще орієнтується на нормативну грошову оцінку.
Та­рас ТЕР­НІВ­СЬКИЙ,
На­ціо­наль­ний прес-клуб 
з аг­рар­них та зе­мель­них пи­тань

Останнi новини


Використання матеріалів «DUA.com.ua» дозволяється за умови посилання (для інтернет-видань – гіперпосилання) на «DUA.com.ua».
Всі матеріали, розміщені на цьому сайті з посиланням на агентство «Інтерфакс-Україна», не підлягають подальшому відтворенню
та / чи розповсюдженню у будь-якій формі, окрім як з письмового дозволу агентства «Інтерфакс-Україна».