Заповітна дата не за горами, а буму щодо переходу будинків від ЖЕКів в інше управління не спостерігається. Вищезгаданий закон, схвалений Верховною Радою і підписаний Президентом трохи більше року тому, громадськість не кинулася вивчати.
Тож варто нагадати, що він «визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління».
До набрання чинності цим законом (до 1 липня 2015 року) слід було розробити порядок списання з балансу центральними органами виконавчої влади, держпідприємствами і органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, в яких є приміщення приватної та інших форм власності. А центральним органам влади привести свої нормативно-правові акти у відповідність із законом.
Однак ці важливі бюрократичні заходи не надто зацікавили громадськість. Куди більше вона перейнялася тим, як утримувати будинки, які десятиліттями не бачили ремонту. Насторожила відсутність законодавчої норми, яка була раніше, про проведення першого капітального ремонту попереднім балансоутримувачем у будинках, що перейдуть до управляючих компаній чи ОСББ.
Не секрет, що у кожному місті не лише багато старих будинків, які потребують такого ремонту, а й тих радянських, термін експлуатації яких визначався 50 роками. Приміром, за даними житлово-комунального департаменту Львова, у 800-тисячному місті налічується понад 20 тис. будинків різної поверховості та форм власності загальною площею 9,6 млн кв. м. Протягом 25 років незалежності в ремонт і відновлення житлового фонду вкладалося близько 1% коштів від загальної річної потреби. Після децентралізації сума зросла в чотири рази, але й це — крапля в морі.
Схожа ситуація в усій країні. У будинках, яким виповнилося 30–50 років, зазвичай повністю зруйнована каналізація, зношені інженерні мережі, у незадовільному стані покрівля та сходові клітки. Будівлі, споруджені у 1960–1990 рр., потребують капітального ремонту. Що із цим щось треба робити, погоджуються всі. Ось тільки як?
Автори Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спробували знайти відповідь на це запитання. Спираючись на світовий досвід, вони вирішили підвищити відповідальність співвласників щодо утримання будинків. Мовляв, віднині вони на свій розсуд можуть здійснювати управління будинком; користуватися спільним майном, мати вичерпну інформацію про технічний стан будинку та про розмір часток кожного власника.
Однак противники законодавчих змін вказують на те, що вартість послуг з управління будинком може значно підвищитися. І це за умови, що вже нині платити комуналку багатьом не під силу. Незрозуміло, де взяти кошти на капітальний ремонт, якщо дім перейде у власність мешканців? Як працюватиме у такому будинку система пільг та субсидій? І це далеко не весь перелік загроз.
Щоправда, під яке управління підпаде той чи інший будинок, залежить виключно від самих власників квартир. Проте вибір у них невеликий: створити ОСББ чи підписати договір з управляючою компанією. Якщо мешканці не самоорганізуються — будинок передадуть управителю, якого визначить на конкурсних засадах місцева влада.
Знавці комунальної сфери схиляються до першого варіанта, оскільки він уже випробуваний і не несе невідомих загроз. Процедура відома: створення ініціативної групи, яка не лише проводить роз’яснювальну роботу серед власників приміщень та скликає установчі збори, а й передусім з’ясовує технічний стан будинку (його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень — підвалів, горищ тощо).
Насамперед потрібно, щоб вона порахувала економічні показники (платежі мешканців за експлуатаційне обслуговування будинку) і порівняла з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом, та платежі за тарифами або за показниками будинкових лічильників з реальними витратами ЖЕКу за показниками теплогенеруючої компанії, врахувала наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Усе це потрібно для складання реалістичного проекту кошторису.
Далі ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту. І тут була одна заковика. Типовий статут, затверджений ще 2003 року, не відповідав Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» з урахуванням внесених до нього змін, а нова редакція довго не затверджувалася.
Виходило так, що статут ОСББ не відповідав або закону, або Типовому статуту. Тож при бажанні можна було оскаржити статут і навіть правомірність створення самого ОСББ. Однак нині ситуація змінилася: Мінрегіон наказом від 23.09.2015 р. № 238 оновив Типовий статут ОСББ.
Отож, беручи будинок у власність і не сподіваючись на допомогу колишнього балансоутримувача при проведенні першого капітального ремонту, фахівці радять мешканцям одразу формувати амортизаційний фонд чи фонд капітального будівництва і перераховувати туди третину зібраних грошей.
Дехто навіть пропонує на крайній випадок скласти так званий дефектний акт, який додати до акта передачі будинку на баланс. У ньому перелічити всі вади, які є в будинку. Залізти на горище, у підвал, подивитися, в якому стані стіни, фундаменти, дах, рами, електрика. Мовляв, це хоч якась надія, що в разі потреби через суд можна буде домогтися виділення коштів на ремонт будинку від його колишнього балансоутримувача.
Та чи не найголовніше при створенні ОСББ — убезпечити його від банкрутства, вважає київський громадський активіст Тарас Кінько, який є головою комісії з моніторингу економічної злочинності, захисту власності та культурних цінностей від протиправних зазіхань при ГУ МВС Києва.
Задля цього в типовий договір (статут) слід внести обмеження прав голови правління і самого правління. Не давати їм можливості безконтрольного використання фінансів та власності, а робити це лише за рішенням загальних зборів. І в жодному разі не реєструвати ОСББ господарюючим суб’єктом. Тоді його обкладатимуть податком на прибуток, хоча по суті це — орган самоорганізації.
Свої поради в інтерв’ю представникам ЗМІ висловив і Валерій Матковский, екс-віце-мер Одеси, який добре знає стан справ у цій сфері. Вони стосуються передачі будинку на баланс співвласників: робити це слід лише за наявності плану земельної ділянки, на якій стоїть дім, технічного паспорта будинку та іншої технічної документації, яку нелегко витребувати, але обов’язково треба. Бажано отримати у власність прибудинкову ділянку, що ще важче (така практика нині не поширена).
У Києві взагалі склалася дивна ситуація. Річ у тім, що у 1996 році наказом Державного комітету з питань будівництва та житлово-комунального господарства прибудинкову територію передали у сумісну власність мешканцям будинку. Але в 2005 році, коли почався будівельний бум, згаданий наказ скасували й замінили іншим. Згідно з ним це стали землі запасу, які передали у загальне користування. Тож нині за їх використання та утримання мала б відповідати міськрада, а не люди, справедливо вважає Тарас Кінько.
Він, як і багато інших експертів, не проти передачі прав власності на будинки їхнім мешканцям. Однак вважає, що передавати будинки слід у належному стані та належній комплектації. Адже тривалий час комунальні служби брали кошти не тільки на обслуговування будинків, а й на капітальний ремонт. І тут не варто кивати на інфляцію, яка нібито з’їла кошти. Їх можна було вкладати в прибуткові цінні папери, заробляти на кредитах. Натомість їх безвідповідально витрачали і привласнювали.
Є й чимало тих експертів, які застерігають мати справи з керуючими компаніями. Щоправда, у профільному законі явних загроз не видно. Приміром, до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.
Крім того, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з.ним, обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням. Визначення повноважень управителя, визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
А ще у законі сказано, що управитель працює на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість таких послуг визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору (перелік послуг, права і обов’язки сторін, ціна на послуги, строк дії договору).
Та й сам договір укладається на умовах, затверджених зборами співвласників, і є обов’язковим для виконання всіма співвласниками. Управитель протягом одного місяця після підписання надає завірений примірник кожному співвласнику. Договір з управителем чинний один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, він вважається продовженим на наступний однорічний строк.
Здавалося б, чого тут лякатися. Однак, окрім найбільшої проблеми — проведення капітального ремонту коштом мешканців будинків, є інші. Можливо, не такі масштабні, проте досить істотні. Передусім це загрози від керуючої компанії, яка може вкладати свої кошти в утримання будинку, не звітуючи про них (комерційна таємниця), а потім виставити рахунок мешканцям. У разі несплати розраховуватися доведеться житлом. Багато хто переживає з приводу вартості послуг, а також ситуації з пільгами.
Можливо, їх може заспокоїти той факт, що керуючим компаніям обіцяють 38,5 млрд грн (державних і приватних інвесторів) на підтримку їхньої діяльності. Але ці кошти, які вони вкладатимуть в утримання будинків, треба буде повертати з кишень мешканців.
Отже, з чого починали, тим і закінчили. Реформувати комунальну сферу, безперечно, треба. Іти до ОСББ чи до управляючої компанії — вирішувати кожному з нас. Не треба забувати й про те, що можна підписувати прямі договори з надавачами комунальних послуг, вибравши їх на ринку. Це вже робиться в електро- та газовій сферах. Але нині чомусь знову людям намагаються нав’язати колективну солідарну відповідальність.
Що ж до тих, хто не визначився, то за них вирішить місцева влада, обравши керуючу компанію на конкурсній основі. Щоправда, кажуть — це незаконно, адже у Цивільному кодексі записано, що тягар власності покладається на власника, а власник здійснює право управління, розпорядження самостійно, без втручання інших осіб.
Проте треба мати на увазі, застерігає вже згадуваний Тарас Кінько, що, сплативши хоч раз рахунки нав’язаної структури, означає вступити з нею у правові відносини позадоговірним шляхом. Активіст переконаний, що навіть сам закон можна оскаржити в Конституційному Суді, бо в ньому порушено конституційні права громадян.
Є й менш радикальні поради. Скажімо, глава Спілки власників житла Олексій Кучеренко вважає, що «ця система не готова ні організаційно, ні нормативно, ні ментально», і запропонував перенести це нововведення на рік. Мовляв, у парламенті вже навіть є відповідний законопроект, от тільки як змусити депутатів голосувати за нього?
Можливо, вони дослухаються до висновків директора аналітично-дослідницького центру «Інститут міста» Олександра Сергієнка, який вважає, що наслідки закону можуть бути катастрофічними через відсутність державного контролю і регламентації роботи компаній, які прийдуть на місце ЖЕКів.
Лариса Дацюк