ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
НА НАС ЧАТУЮТЬ НОВІ «ЕЛІТА-ЦЕНТРИ»?

Упродовж останніх десяти років будівництво в Україні розвивалось швидкими темпами. А минулий рік був узагалі рекордним — в експлуатацію здали 10,2 млн кв м житла (щоправда, потреба в ньому набагато суттєвіша), це вдвічі більше, ніж у 2005-му. Встановила рекорд і столиця з 1,4 млн кв м (в області — 622 тис.). Як відомо, нині близько 40% новобудов зводиться у київському регіоні.

І раптом спад у галузі. У «Київміськбуді» кажуть, що можливе «заморожування» принаймні п'ятнадцяти житлових проектів. Через дефіцит кредитних коштів на кількох об'єктах призупинились будівельні роботи. Згортання будівництва у столиці істотно погіршить ситуацію у галузі.
Як відомо, за перше півріччя будівельних робіт виконано на 27,3 млрд грн, тобто на 1,2% скромніше від торішнього, будинків споруджено на 1,1% менше, а темпи підготовки будмайданчиків скоротились на 3,6%. Обсяги будівництва значно поменшали у чотирнадцяти регіонах. Зокрема, через зниження інвестиційної активності підприємств і згортання держінвестицій у Луганську, Львові, Рівному, Запоріжжі, Мукачевому, Дніпропетровську вони впали на 10–20%. До речі, там із держбюджету майже не фінансувались витрати на ремонт і будівництво шкіл, лікарень, транспортної інфраструктури.
У новобудовах продано на 20% менше квартир, ніж торік. Не кращі справи й на вторинному ринку, де кількість операцій скоротилась удвічі. Щоправда, Україна — не виняток, у США обсяги житлового будівництва впали до найнижчого рівня за останні 17 років. Кількість новобудов у цьогорічному серпні зменшилась на 6,2% — до 895, що є мінімальним із січня 1991-го.

Причина — в жадібності
Експерти давно передбачали кризу на вітчизняному ринку нерухомості, адже ціни на квартири перевищили розумні межі й досягли максимуму. Тепер, аналізуючи дані обсягів будівництва, продажу, цінових змін, вони кажуть про затяжну кризу на ринку будівництва й нерухомості. Першими про негаразди заговорили страховики, фіксуючи скорочення обсягів угод з іпотечного кредитування. Початком кризи вони вважають січень-лютий. У лютому, через запровадження НБУ обмежувальних інструментів, комбанки змушені були ужорсточити правила видавання кредитів за довгостроковими програмами. Особливо це вдарило по кредитах із «нульовим» першим внеском. Криза загострилась у травні, коли тверда монетарна політика Нацбанку, стрибки курсу валют, високі темпи інфляції суттєво зменшили бажання фінансових закладів займатись іпотечним кредитуванням.
Забудовники твердять, що головною причиною їхньої рецесії та обвалу на ринку будматеріалів (їхні виробники, сподіваючись на літній ажіотаж, збільшили виготовлення втричі, тож склади переповнені непроданим товаром) було скорочення банківського кредитування. Одначе не згадують про те, що вартість житла у Києві давно перевищила вартість квартир у Берліні, Празі, Варшаві.
Аналітики зауважують, що не варто переоцінювати вплив умов кредитування на стан ринку нерухомості, адже лише 15% продажу квартир фінансуються за іпотечною схемою, за решту покупці платять «живими грішми».
Нині йде «окопна війна» між забудовниками та їхніми потенційними клієнтами. Перші не хочуть знижувати ціни (хоча поширені «сезонні» знижки у 3—10%), другі зайняли очікувальну позицію, розраховуючи на здешевлення житла. Покупці виграють, адже гроші — у них, вони й вирішуватимуть. Але й забудовники не програють, бо готові знизити рентабельність і відповідно ціни на 15—20%. Оскільки нині рентабельність в економ-класі сягає 80%, у бізнес-класі доходить до 100%, у преміум-класі — до 200%. Тож відступати є куди, аби завоювати покупця. До речі, собівартість «квадрата» у панельному будинку — 800 дол., у споруджуваному за монолітно-каркасною технологією — 1200 дол.
Будівельники наполягають, що це той мінімум, нижче якого не можна зменшити витрати (ціни на матеріали суттєво підскочили: на цемент утричі, на крейду й вапно у 18 разів, глиняні породи — у 20). Сюди не входить плата за виділення землі, хабарі чиновникам «за сприяння» і отримання дозвільної документації, відрахування місту. Та все ж рентабельність зашкалює (у розвинутих країнах хорошою вважається у 10%).
Чимало експертів радять «прибрати» корупційну складову у ціні за допомогою продажу землі для новобудов на відкритих аукціонах. В ідеалі, якщо припиниться зростання вартості будматеріалів і забудовники кинуться у бій за покупців, яких усе меншає, ціна «квадрата» може знизитись удвічі. Восени реально на 10%. Деякі аналітики переконані, що ціна новобудов може впасти в півтора раза, якщо забудовники зменшать рентабельність до середньоєвропейських 10–15% на рік.

Нам житло не по кишені
Нині попит на «первинку» знизився удвічі. Це свідчить про те, що ринок перенасичений, а конкуренція ужорсточилась. Ті, хто не збирається знижувати ціни, а хоче поборотися з клієнтами, втратять їх. І, навпаки, ті, що готові скинути ціну на 10—20%, перехоплять ініціативу. Але і цей хід може не спрацювати, якщо не буде державної підтримки іпотечного кредитування (рефінансування комерційних банків Нацбанком), і потенційні покупці не отримають позик. Непрямим підтвердженням зменшення попиту на «первинку» стало те, що забудовники менше купують будматеріалів. Їм не вистачає грошей, щоб «гнати поверхи».
Не можна виправдати традиційним літнім застоєм і різке, на 30–50%, зниження покупок на «вторинці»: попит впав, напевно, надовго. Тож дивно виглядало бажання продавців підвищити влітку вартість квартир (у середньому на 0,3%).
Люди вже не в змозі купувати житло навіть у кредит. Сезонним чинником це не виправдаєш, як і проблемами з отриманням іпотечних кредитів: ціни на житло надто завищені. Власникам квартир, зацікавленим у їхньому продажу, доведеться поступитись 5–10 тис. дол., щоб вигідніше виглядати на тлі інших продавців. Це дасть змогу пожвавити змертвілий ринок.
За темпами зростання вартості квартир деякі місцеві столиці не поступаються Києву (від початку року ціни «вторинки» там підвищились на 15–17%), є й такі, що вирвались уперед. Але місцеві рієлтори кажуть, що незабаром галопування цін призупиниться, максимум вони піднімуться на 1–2%.
Лідером подорожчання житла став Дніпропетровськ, де ціни зросли на 30%. Тут непросто віднайти непривабливу «одиничку» за 55 тис. дол. У Донецьку вартість підскочила на 12–15%, однокімнатні на околиці йдуть за 55–60 тис. дол. Такий ціновий мінімум демонструє Харків, де вартість нерухомості піднялась на 12–14%. За вартістю — від 60 тис. дол. за «одиничку» — Одеса поки дає фори більшості провінційних столиць, хоча подорожчання від початку року тут зафіксоване лише на 8–10%. У Львові неможливо знайти житло дешевше за 65 тис. дол. Зростання цін у західній столиці цьогоріч становить 20–25%. Ялта теж не на «узбіччі» будівельної гонки. Хоча «вторинка» там піднялась на 10–12%, абсолютні ціни вражають: однокімнатну у передмісті не пропонують дешевше 70 тис. дол.

Дешевшим «сир» не буде
Проте не всі фахівці погоджуються з тим, що новобудови мають дешевшати, а вважають, що попит перевищує пропозицію. Просто він — «відкладений» і невдовзі повернеться, тож ціни поки не падатимуть. На це є чимало причин. Адже крім стабільно високого попиту, ціни на житло підштовхує зростаюча собівартість будівництва, суттєва частка в якій належить цінам на будматеріали. Лише за останній рік вони підскочили мінімум на 30% і продовжують зростати. Дорожчає й робоча сила. Свій негатив вносить інфляція та підвищення кредитних ставок плюс витрати на дозвільну документацію, відрахування до бюджету. Спрощення дозвільної системи, незалежність від чиновників дозволить збільшити обсяги будівництва, це призведе до конкуренції на ринку і стимулюватиме зниження цін.
Та через труднощі із залученням фінансування до проектів нерухомості деякі будівельні компанії призупинили чи загальмували роботи на своїх майданчиках. Експерти зазначають, що відсутність попиту спровокує загибель дрібних будівельних фірм. Зараз жодний об'єкт не будують без кредиту. Забудовники незалежно від того, продається їхнє житло чи ні, змушені платити за своїми зобов'язаннями. Дрібні компанії, що мають один-два проекти, можуть перепрофілюватися чи збанкрутувати. В результаті на покупців очікуватиме масова поява «еліта-центрів». З іншого боку, нам загрожує монополізація житлового ринку. Позиції великих забудовників із досвідом й хорошою репутацією зміцнюватимуться. Вони мають суттєві переваги перед дрібними гравцями щодо залучення кредитних коштів від банків і покупців. Довіра клієнтів до великих забудовників стабільна, тому вони ще не відчули зниження попиту.
Варто зазначити, що київські «квадрати», які встигли за кілька років подорожчати, застопорились минулої осені, додавши лише 12% за рік. Стагнація ринку досягла свого піку нинішнього літа. Покупці завмерли в очікуванні обвалу цін, продавці не згодні продавати квартири за менші гроші, багато хто переорієнтувався на оренду.
Що стосується агенцій нерухомості, які раніше не працювали з ринком оренди, то зараз вони активізуються у цій сфері. З'явились оголошення про набір співробітників до рієлторських контор. Але це свідчить не про пожвавлення ринку, а про плинність кадрів. Пік кризи на ринку нерухомості експерти прогнозують цієї осені, коли зазвичай ринок активізувався. Оптимісти чекають зниження цін до 30 відсотків.

Хочеться бути оптимістом
Аналітики кажуть, що ціни таки падатимуть, але сумніваються, що житло подешевшає на третину, нагадуючи про подорожчання будматеріалів і пального. Навіть подорожчання продуктів впливає на ціну «квадрата», адже будівельникам треба платити адекватну зарплатню. Забудовники не продаватимуть квартири за безцінь, особливо великі компанії. Тож зниження цін навряд чи дотягне до бажаної позначки «мінус 30%», певніше порадує 10–15%.
Один із досвідчених рієлторів британської компанії «Hamptons International», яка працює у державах Східної Європи й Україні, вважає, що на наш ринок житлової нерухомості очікує різкий обвал цін. Пік припаде на жовтень. Першим «обвалиться» Київ. Зниження цін становитиме як мінімум 25–30 відсотків. Тож середню однокімнатну квартиру, яка зараз коштує 100 тис. дол., наприкінці осені можна буде придбати за 70–75 тис. дол. На Донецьк, Харків, Одесу, Дніпропетровськ чекає така сама доля. Тільки там обвал буде більш плавним — до кінця року ціни на житло знизяться на 20 відсотків.

Хай живе така влада
Що може зробити держава для приватних будівельних компаній, які донедавна були надприбутковими і неохоче ділилися з нею своїми статками, а тепер хочуть поділитися збитками? Вона могла б збільшити видатки на капітальне будівництво, приміром, на дороги, мости.
Зглянувшись на будівельників, Кабмін нещодавно ухвалив постанову, якою має бути полегшено їхнє життя, зменшено фінансове навантаження. За словами урядовців, у собівартості будівництва майже 50% займають необґрунтовані фінансові «побори», котрі потім перекладаються на покупців нерухомості. Місто безкоштовно забирає 7–20% житла. Причому ціна питання часто залежить від хабара. Не даєш, попрощаєшся з 20%, поділишся з чиновниками — з 7%.
Безплатно віддають 2% квартир для службового користування та чиновникам. А 10% вартості будівництва вимагають на розвиток соціальної, транспортної інфраструктури, хоча забудовники власним коштом облаштовують дороги, під'їзні шляхи, дитячі майданчики. До спеціального цільового фонду будівельні фірми перераховують 5% вартості об'єкта, що йдуть ніби на розвиток будівництва. Та не відомо, чи доходять. Є й побори у 2,5% на зміцнення матеріально-технічної бази пожежної охорони, хоча ця «база» фінансується з держбюджету. Ще 10% вартості об'єкта вимагають для обленерго за підключення до електромережі, незважаючи на те, в який би мізер воно не обходилось.
Ці суттєві побори запроваджено підзаконними актами, тож Кабмін скасував їх, залишивши мінімум у 4% вартості будівництва. За підключення до електромереж будівельники платитимуть реальну, а не захмарну ціну. Урядовці вважають, що після полегшення фінансового тиску вартість будівництва зменшиться на 45 відсотків.
Аналогічний подарунок забудовники отримали й від парламенту — закон про сприяння будівництву, що теж передбачає зменшення фінансового навантаження. Опоненти урядово-парламентських нововведень стверджують, що такі можуть негативно позначитись на виконанні програм соціально-економічного розвитку. І нагадують, що ціни на житло регулює ринок, і жодний забудовник не віддасть свій «квадрат» дешевше від ринкової вартості. До речі, до київської скарбниці забудовники платили 25% своїх статків, а у московську віддають 50 відсотків.
Перспективи у будівельної галузі, запевняють експерти, величезні. Адже в країні дефіцит промислових, житлових, офісних, складських будівель, розважальних центрів, доріг, мостів, елеваторів. Тож від нинішньої кризи до подальшого розвитку — кілька кроків.

Олена КОСЕНКО
також у паперовій версії читайте:

назад »»»