НЕПОРУШНА
І СВЯЩЕННА
Світова фінансова криза дала змогу чіткіше побачити системні проблеми в сфері права власності. Вони існували протягом тривалого часу, а їхнє вирішення відкладалося на майбутнє. Детальний аналіз цих проблем презентували експерти Української Гельсінської спілки з прав людини. Ситуація потребує активної уваги держави, адже право власності є основою для реалізації інших соціально-економічних прав.
ЗАХИСТ ПРАВ ВЛАСНОСТІ ПОТРЕБУЄ АКТИВНОЇ
УВАГИ ДЕРЖАВИ
У лабіринті реєстрів Тим, що час від часу з'являються два власники на одну квартиру або одну земельну ділянку, в Україні нікого не здивуєш. Причина цих парадоксів значною мірою криється в моделі реєстрації прав на нерухомість — вона є складною, а в деяких випадках позбавленою логіки. Так, права власності на земельні ділянки реєструються в Державному реєстрі земель (власник — Держкомзем), там же містяться деякі їхні обтяження (тобто права третіх осіб на майно, що належить якій-небудь особі по праву власності або знаходиться в її фактичному володінні), права власності на будинки, споруди і квартири — в БТІ, водночас ця інформація може розміщуватися в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно (держатель — Міністерство юстиції). Якщо нерухоме майно є предметом іпотеки, то воно реєструється в Державному реєстрі іпотек (власник — Мін'юст). Інформація про інші обтяження нерухомого майна може міститися в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна, Державному реєстрі обтяжень рухомого майна (хто б міг подумати!), а також у документах ЖЕКу.
За такої «системи» виявити всі можливі обтяження складно. Після того, як набрав чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», діюча схема суперечить вимогам цього нормотворчого акта, однак нову реєстраційну систему так і не створено. Це породжує ризик, що чинну систему реєстрації можуть визнати нелегітимною.
На практиці безлад у реєстрації призводить до того, що приховані обтяження нерухомості не така вже й рідкість, а це ускладнює реалізацію прав власності, зокрема купівлю, продаж, дарування. Не є також таємницею те, що законодавство, котре регулює здійснення операцій з нерухомістю і діяльність підприємницьких структур на цьому ринку, є, за оцінкою Міністерства юстиції, недосконалим. Такою ситуацією сповна користуються шахраї.
Преференції для боржника Іншим каменем спотикання на шляху реалізації прав власності є невиконання судових рішень. Якщо загальний рівень їхнього виконання становить майже 32,5%, то, як зазначив міністр юстиції Микола Оніщук, у сфері майнових стягнень — лише 8%. Це обумовлено законами про мораторії на примусову реалізацію майна державних підприємств, а також підприємств паливно-енергетичного комплексу, трубопровідного транспорту, суднобудування, «Укррудпрому». Запровадження цих законів у 90-х роках минулого століття було значною мірою виправданим, адже тоді існувала загроза, що спритники за допомогою нескладних корупційних схем привласнять державне майно. Нині більшість тих обленерго, шахт і заводів стали приватними і прибутковими, однак усупереч логіці продовжують залишатися недоторканними в площині стягнення боргів. Такий перекос існує попри те, що згадані закони про мораторії суперечать ст. 13 Конституції України, в якій задекларовано: всі суб'єкти права власності рівні перед законом. З 32 мільярдів гривень, які потрібно було стягнути за рішенням судів торік, 18 мільярдів — це майно і кошти, захищені мораторіями.
Непросту ситуацію з реалізацією права власності ускладнює й те, що держава захищає боржника. Адже згідно з чинним законодавством йому потрібно дати термін для добровільного виконання рішення суду про стягнення, вручити припис. Боржник може оскаржити будь-які дії судового виконавця. Загалом боржник має широкий арсенал засобів, щоб уникнути виконання судового рішення.
Далекою від досконалості є й процедура реалізації майна, арештованого під час здійснення виконавчого провадження. Часто таке майно продають з порушенням вимог закону, терміни цієї операції затягуються, майно переоцінюється, його ринкова вартість знижується, а подекуди спеціалізовані організації не перераховують отримані від реалізації кошти.
Замість викупу— вилучення? Не можна назвати сприятливою ситуацію з гарантуванням прав власності інвесторів у будівельній сфері. Відповідальність за порушення в цьому сегменті економіки є недостатньою — це визнав міністр регіонального розвитку та будівництва Василь Куйбіда. За його словами, 50% перевірених протягом минулого року об'єктів будівництва «виявилися незаконними». Від шахрайства на цьому ринку постраждали тисячі наших співвітчизників. Це стало можливим через недосконалу процедуру землевідведення, вибору забудовників, реєстрації прав на нерухоме майно та їхніх обмежень, відсутність у законодавстві механізмів, які б забезпечували виконання договорів у сфері будівництва житла.
Низка заходів, які б мінімізували ці проблеми, залишається нереалізованою. Зокрема, не створено механізми, за якими на аукціон виноситься конкретний інвестиційний проект, а участь у змаганні за право стати забудовником чи підрядником можуть брати лише підприємства, які мають відповідні фінансові, технічні та виробничі можливості; умови договору на спорудження багатоквартирного будинку мають забезпечуватися шляхом застави земельної ділянки, наданої забудовникові, або поручительством платоспроможних компаній, які діють на цьому ринку; обов'язковим є звіт будівельних компаній та інвестиційних фондів про залучені кошти фізичних осіб і хід виконання будівельно-монтажних робіт, заборона реклами та оголошення про продаж квартир до отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Тривогу викликає й законодавче врегулювання викупу державою земельних ділянок, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб.
Останнім часом ця проблема гостро постала через розширення меж міст і будівництво нових об'єктів у процесі підготовки до Євро-2012. Безперечно, право власності не є абсолютним, воно обмежене суспільними та державними інтересами. Однак інтереси власника мають бути захищеними, а ділянку слід вилучати з найменшими для нього втратами.
Треба мати на увазі, що згідно з Конституцією примусове відчуження об'єктів права приватної власності допускається як виняток, коли це зумовлено суспільною необхідністю. При цьому їхня вартість має бути відшкодована заздалегідь у повному обсязі. Примусове відчуження таких об'єктів із подальшим відшкодуванням допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Проте Земельний кодекс трактує ці питання дещо інакше. Відповідно до нього права на ділянку примусово припиняють в судовому порядку, якщо вона використовується не за призначенням, у разі викупу (вилучення) з мотивів суспільної необхідності та суспільних потреб і конфіскації. Органам державної влади і місцевого самоврядування надаються широкі повноваження вилучати землю, що перебуває у приватній власності. Оцінка землі не відображає реальної ринкової ціни на неї.
Норми Земельного кодексу мають загальний характер. Для врегулювання порядку вилучення ділянок має бути ухвалений спеціальний закон. Нині у Верховній Раді перебуває законопроект під назвою «Про викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності». Глава держави неодноразово відхиляв цей нормотворчий документ через його невідповідність Конституції. В проекті ототожнюються поняття «викуп» і «примусове відчуження», «суспільна потреба» і «суспільна необхідність». Міститься також положення про те, що викупна ціна має бути встановлена та повідомлена власникові за рік до цієї процедури, але ігнорується те, що ціни на ділянки змінюються, і на момент викупу вони можуть суттєво відрізнятися від установлених. Якщо парламент подолає президентське вето і ухвалить законопроект у нинішньому вигляді, це створить підґрунтя для зловживань та порушень прав власника, гарантованих Конституцією.
Виникають також питання про вилучення, за рішенням суду, землі у власників, які використовують її не за цільовим призначенням. Така практика викликає сумніви щодо її відповідності принципам непорушності й захисту приватної власності. У цьому разі доцільніше було б у судовому порядку зобов'язати власника усунути порушення.
Протягом минулого року продовжував діяти мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Проблеми, які спонукали до його запровадження, так і лишилися невирішеними: не ухвалено закон про земельний кадастр, відсутня єдина державна система, яка містила б інформацію про земельні ділянки, їхній правовий режим, кількісну і якісну характеристику, оцінку, а також про розподіл земель між власниками і користувачами, в тому числі орендарями. Не дивно, що за таких умов почастішали випадки рейдерського захоплення фермерських земель. І все ж Верховна Рада продовжила мораторій на продаж земель сільгосппризначення до 2010 року. Президент наклав вето на цю акцію, але воно було подолане.
Щоб довести свою спроможність захистити право власності, держава, на переконання експертів Української Гельсінської спілки, насамперед повинна створити чітку і прозору систему реєстрації прав на нерухоме майно, виробити механізми протидії силовому захопленню земельних ділянок, ухвалити закони, які б урегулювали функціонування ринку землі.