ДЕМОКРАТИЧНА УКРАЇНА ЕКОНОМІКА
БАЧИТЬ ОКО, ТА ЗУБ НЕ ЙМЕ
Як свідчать результати опитування банків, проведеного фахівцями Української національної іпотечної асоціації (УНІА), в Україні спостерігається суттєве збільшення по-питу на іпотечні кредити. Це пов'язане передовсім із оптимістичними економічними перспективами, швидким зростанням цін на нерухомість. За словами банкірів, позичальниками є здебільшого представники середнього класу та заможних прошарків населення.

Типовим позичальником є людина 30–50 років з офіційним доходом щонайменше 500 доларів на місяць. Сукупний сімейний дохід позичальників рідко буває менше 1000 доларів на місяць.

Підводні камені
Кредитори вважають, що чотири обставини підвищують ризикованість іпотечного кредитування. Це призводить до значних витрат часу при розгляді спорів у суді. Оскільки «час — це гроші», то кредитонадавачі воліють надавати менші кредити, ніж надавали б за сприятливішого правового середовища. Їх хвилює відсутність єдиного реєстру прав на нерухоме майно. Реєстрація речових прав на нерухоме майно дає змогу кредиторам переконатися у відсутності права влас-
ності на нерухомість у третьої особи. Чинні реєстри розрізнені й недоступні широкому загалу. В результаті, потенційні кредитори не можуть перевірити інформацію про право власності.
Реалізація права власності на заставлене майно — тривалий і недешевий процес. Аби здобути права на заставлене майно, кредитор може витратити від шести місяців до кількох років. Пов'язані з цим процесом витрати можуть сягати 30% вартості заставленого майна.
Прилюдні торги, на яких продається заставлене майно, може проводити єдина установа — державна госпрозрахункова організація «Укрспецюст», створена при Міністерстві фінансів. Така монополізація призводить до того, що майно продається за цінами, значно нижчими від ринкових. До того ж, процедура виселення на практиці не спрацьовує. Коли ухвалювали Закон «Про іпотеку», були внесені зміни до Житлового Кодексу, що скасовували обмеження на виселення з житла мешканців, які не змогли погасити іпотечний кредит. Залишилось лише обмеження на виселення боржників з дітьми, літніх громадян та інвалідів. Якщо боржник неспроможний забезпечити себе іншим житлом, цей обов'язок покладається на державу. Однак житлового фонду для тимчасового проживання немає. Тож на практиці боржників виселити неможливо. Названий закон передбачає позасудову процедуру стягнення за іпотечними кредитами, але її до цього часу не було випробувано.
Кредитонадавач не може продати свій кредитний портфель. Закон «Про іпотеку» містить положення, за якими операції з іпотечними кредитами можуть призвести до ситуації, коли іпотечний договір втрачає чинність, і на підставі цього кредитонадавач подає позов на боржника. Ці положення можуть обмежити надання потенційними кредитонадавачами довгострокових кредитів.
Означений закон не узгоджений з іншими законами, між ними існує ціла низка колізій, є й розбіжності у визначенні термінів. У результаті виникає небезпека зловживань, ринкових спотворень і втрат для кредитонадавачів. Нині уряд розглядає пропозиції про внесення змін до законодавчих актів, аби вдосконалити іпотечне законодавство.

Ризики для вкладників
Серед чинників, які стримують збільшення обсягів іпотечного кредитування, фахівці УНІА називають незбалансованість банківських активів і пасивів за термінами та умовами, а також ризик ліквідності. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним терміном до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити на 10–15 років з фіксованими відсотковими ставками, банки створюють неабиякі ризики для вкладників, особливо для фізичних осіб, бо обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.
Нині диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів є недостатньою. Адже у банків фактично відсутні можливості для їх рефінансування, зокрема через випуск іпотечних цінних паперів чи інші спеціальні механізми рефінансування. Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансувати довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується, якщо такі іпотечні активи становитимуть понад 5% у кредитному портфелі банку. За перевищення цього рівня банк зможе розширювати сегмент іпотечного кредитування, лише знайшовши адекватні джерела рефінансування цієї діяльності для мінімізації ризику ліквідності.

Іпотека поки для заможних
Попит на іпотечні кредити стримують високі відсоткові ставки на них і високі ціни на нерухомість.
На думку експертів, держава має стимулювати зниження відсоткових ставок, у тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва та її переорієнтації на субсидування відсоткових ставок за іпотечними кредитами.
Відсоткові ставки за житловими іпотечними кредитами в Україні є фіксованими і визначаються так, аби нівелювати ризик зміни відсоткової ставки протягом терміну кредиту. Тобто банки визначають відсоткову ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть за можливого збільшення ринкової відсоткової ставки. Подібне штучне завищення фіксованих ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення плаваючої (змінюваної) відсоткової ставки. Запровадження адекватного механізму плаваючої ставки дало б змогу зменшити ризики зміни відсоткової ставки, а, отже, знизити середній рівень ставок за житловими іпотечними кредитами принаймні на 1–2%.
Понад 75% житлових іпотечних кредитів надається у доларах з огляду на нижчий рівень відсоткових ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація, зазначають експерти УНІА, може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки більшість їх отримує дохід у гривнях. Подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку за значних курсових коливань на валютному ринку.

Захмарні ціни на житло
Аналіз статистичних даних первинного ринку нерухомості засвідчує, що торік вартість житла в столиці підвищилась в середньому на 63%.
Серед чинників зростання цін на нерухомість експерти називають зростання доходів певних верств населення, розвиток бізнесу, полегшення процедури отримання кредиту на купівлю житла та зменшення відсоткових ставок за кредитами. Дія цих чинників є об'єктивною і сприяє пожвавленню на ринку нерухомості, а відтак зростанню цін.
Серед обласних центрів, де найбільш помітне зростання цін,— Харків, Донецьк, Одеса, Севастополь та Ялта. Ціни на житло у цих містах підвищилися на 20–30%. Незначне зростання (на 8–15%) спостерігалось у Тернополі, Рівному, Вінниці, Сумах, Житомирі, Чернігові.
На зростання цін вплинуло тимчасове (до 1 січня 2006 р.) скасування статті 11 Закону «Про податок на доходи фізичних осіб», що передбачає запровадження 13% податку на операції з нерухомістю. Побоюючись, що уряд не зможе продовжити вето на цю законодавчу норму, люди намагалися швидше вирішити свої житлові проблеми. Адже якщо стаття набере чинності, продавці закладатимуть прибутковий податок у ціну квартир, підвищуючи її ще на 13%. До речі, у законі про бюджет на 2006 рік вето на статтю 11 продовжено до 1 січня 2007 року.
Сколихнуло ціни й подорожчання енергоносіїв, будівельних матеріалів, зниження курсу долара, міграція робочої сили з регіонів. Зростання цін на житло у Києві зумовлене економічним відставанням регіонів, працездатні та активні жителі яких переїжджають до столиці, й триватиме доти, доки не почне розвиватися економіка регіонів.
Експерти УНІА зазначають, що попри високі темпи зростання, сукупний обсяг житлових іпотечних кредитів є незначним як у абсолютному вимірі, так і щодо його питомої ваги у ВВП і у кредитному портфелі комерційних банків.
Умовою для успішного розвитку ринку житлового іпотечного кредитування, крім чинників, пов'язаних із економічною й політичною стабільністю, є зменшення відсоткових ставок, подолання надмірної валютизації ринку і створення належних механізмів для адекватного управління ризиком ліквідності іпотечних кредиторів.

Олена КОСЕНКО
також у паперовій версії читайте:

• БЕЗПРЕЦЕДЕНТНА КРИЗА ЗАЙНЯТОСТІ

назад »»»